Comprendre la valeur réelle de son logement

La vente en viager atteint une croissance de 5% par an, proposant une sécurité financière pour assurer son avenir. De nombreux seniors sont attirés par cette formule adaptée à leurs besoins financiers, mais avant de se lancer dans ce projet séduisant, il faut faire appel à un spécialiste pour entre autre, estimer la valeur marchande de son bien qui dépend de plusieurs paramètres. Outre les facteurs déterminants comme l’âge et l’état de santé du vendeur pour développer une stratégie patrimoniale, l’estimation du montant de la vente de son logement est cruciale. 

En cas de vente en viager occupé, qui représente 95% des cas, l’estimation du bien immobilier se plie à l’offre et la demande du marché, minorée d’un abattement d’occupation proportionnel à l’âge du vendeur. En principe 50% à 70 ans ou 30% à 90 ans. C’est la valeur occupée après décote ou la valeur de la nue-propriété. Ce qui détermine le montant de l’abattement, c’est la valeur du DUH, le droit d’usage et d’habitation, c’est à dire le droit du vendeur à vivre dans son logement pendant toute la durée de sa vie. Pour calculer la valeur du DUH, il faut prendre en compte l’espérance de vie du vendeur qui dépend de son âge, et diffère selon que le vendeur est une femme, un homme ou un couple. Ainsi que le montant des loyers qui seraient normalement perçu pour un bien équivalent de la même superficie et à la même localisation, la valeur locative.  A prendre en considération est également  le taux d’actualisation ou coefficient d’actualisation qui dépend du taux de rendement locatif du bien. 

La valeur économique du DUH viager correspond donc à la somme de tous les loyers pendant l’espérance de vie du vendeur. Attention, à ne pas confondre avec la valeur fiscale du DUH, souvent utilisée dans le cadre des successions. Les experts ont chacun leurs propres méthodes appuyées par les informations données par l’Insee ou les compagnies d’assurance sans prendre en compte l’état de santé du vendeur, pour calculer cette somme. Le prix de vente en viager représente alors la valeur vénale moins la valeur économique du Droit d'Usage et d’Habitation. Si le bien est vendu libre, il est alors vendu au prix de sa valeur vénale estimée exactement comme lors d'une vente immobilière classique. Il y a donc 3 étapes majeures avant la mise en vente en viager  de son bien: l’estimation de la valeur vénale du bien, le calcul du DUH viager et la détermination des modalités de payement du  prix de vente.

Tous ces paramètres impliquent d’accepter la valeur réelle de son logement et d’être conseillé par un professionnel. Une fois le prix de vente en viager déterminé, la répartition entre le bouquet et la rente viagère est élaborée par l’expert en fonction des attentes du vendeur tout en constituant une négociation équilibrée pour l’acheteur.